양도소득세 신고, 이렇게 실수하면 세금 폭탄! 자주 발생하는 신고 오류 총정리

부동산 양도소득세 신고 시 납세자들이 자주 실수하는 사례들을 종합하여 정리해드립니다. 아래 내용을 확인하시면 양도소득세 신고 시 비과세 및 감면 혜택을 놓치지 않고 활용하실 수 있습니다.

1. 상생임대주택 및 거주주택 관련 주요 실수

• 상생임대차계약 특례 미적용: 특례기간(2021.12.20.~2024.12.31.) 내 계약하지 않거나 임대기간 2년 요건 미충족으로 비과세 부인.
• 임대료 증액기준 오류: 임대보증금 반환 후 재계약 시 5% 초과 증액으로 특례 적용 실패.
• 거주주택 비과세 요건 미충족: 임대주택 보유자가 거주주택을 양도할 경우 ‘2년 이상 거주’ 요건 필수. 단, 상생임대주택 특례를 활용하면 거주요건 면제 가능.
• 임대주택 등록 말소 실수: 임대주택 등록을 거주주택 양도 전 말소한 경우 거주주택 비과세 불가. 다만, 의무임대기간 절반 이상 임대한 후 자진말소한 경우 5년 내 양도 시 특례 적용 가능.

 

2. 상속주택, 자경농지 감면 실수

• 상속주택 비과세 오해: 상속으로 인해 2주택이 된 경우라도 '선순위 상속주택' 요건을 충족하지 않으면 비과세 부인.
• 자경농지 감면 요건 오해: 피상속인이 8년 자경했더라도 상속인이 직접 1년 이상 자경하지 않거나 3년 내 양도하지 않으면 감면 부인.
• 상속 부동산 취득가액 신고 오류: 상속받은 건물의 경우 반드시 상속세 결정가액으로 신고해야 하며, 별도의 감정평가액 적용 시 가산세 부과.

 

3. 수용 및 감면 관련 주요 사례

• 수용 후 잔존 부수토지 양도: 주택 수용일로부터 5년 내 잔존 부수토지를 양도해야 비과세 적용 가능. 5년 초과 시 비과세 불가.
• 수용감면 요건 착오: 사업인정고시일 전 2년 이내 취득한 토지인 경우 수용감면이 적용되지 않음.

 

4. 장기보유특별공제 관련 실수

• 장기일반민간임대주택 등록 누락: 8년 이상 임대했더라도 민간임대주택 특별법상 등록을 하지 않은 경우 고율(50%~70%)의 장기보유특별공제를 받을 수 없음.

 

체크포인트

• 상생임대차계약 요건(기간, 증액제한) 충족 여부 확인
• 거주주택 2년 이상 거주 여부 확인
• 임대주택 등록 유지 상태 확인
• 상속받은 부동산의 취득가액은 반드시 상속세 결정가액으로 신고
• 농지 감면은 ‘8년 자경 + 상속 후 1년 자경 또는 3년 내 양도’ 충족 필수
• 수용감면은 취득 후 최소 2년 이상 보유한 토지에만 적용 가능

양도소득세는 사례별로 비과세와 감면 적용 요건이 매우 세부적으로 규정되어 있어 반드시 주의 깊게 검토해야 합니다. 사전에 전문가와 상담하거나 국세청 상담센터를 통해 확인하는 것을 권장합니다.

 

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